يتساءل كثير من ملاك الوحدات السكنية والمحال عن الحالات التي يحق فيها للمالك إنهاء عقد الإيجار وطلب إخلاء المستأجر، خاصة مع اختلاف القواعد القانونية بين عقود الإيجار القديم والعقود الجديدة الخاضعة للقانون المدني.
وبحسب القواعد المنظمة لعلاقة الإيجار، فإن وجود خلاف بين المالك والمستأجر لا يعني تلقائيًا أحقية المالك في طرد المستأجر، إذ يجب أن تتوافر إحدى الحالات التي حددها القانون، مع اتباع الإجراءات القانونية اللازمة.
هل انتهاء مدة العقد يعني طرد المستأجر؟
في العقود الخاضعة للقانون المدني، ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد، وفقًا للمادة 598 من القانون المدني.
لكن إذا استمر المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعلم المالك ودون اعتراض منه، فقد يتجدد الإيجار وفقًا للضوابط التي حددها القانون.
أما عقود الإيجار القديم، فتخضع لقواعد خاصة تختلف عن أحكام الإيجار الجديد.
عدم دفع الإيجار.. أبرز أسباب الإخلاء
يعد عدم سداد الأجرة المستحقة في موعدها من الحالات التي قد تتيح للمالك طلب الإخلاء، وفقًا للشروط والإجراءات التي حددها القانون.
وفي عقود الإيجار القديم، حددت المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حالات يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، من بينها عدم الوفاء بالأجرة المستحقة بعد تكليفه بالسداد بالطريقة القانونية.
كما أن تكرار التأخر أو الامتناع عن السداد قد يؤدي إلى اتخاذ إجراءات قانونية ضد المستأجر، بحسب ظروف كل حالة وما تقرره المحكمة.
التأجير من الباطن.. إمتى يبقى سبب للطرد؟
من الحالات التي قد تبرر الإخلاء قيام المستأجر بالتنازل عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن دون الحصول على موافقة كتابية من المالك، متى توافرت الشروط القانونية اللازمة.
ولا يكفي مجرد الادعاء بوجود تأجير من الباطن، وإنما يجب إثبات المخالفة وفقًا للقانون والأدلة المقدمة في النزاع.
إزعاج السكان أو الإضرار بالعقار
يمكن أن يكون استخدام الوحدة بطريقة تضر بالمبنى أو بالصحة العامة أو تسبب إزعاجًا جسيمًا للسكان سببًا لطلب الإخلاء.
وفي بعض هذه الحالات، يشترط القانون ثبوت المخالفة بحكم قضائي نهائي، خاصة فيما يتعلق بالاستخدام المقلق للراحة أو الضار بسلامة المبنى أو المنافي للآداب العامة.
العقار الآيل للسقوط.. حالة لها ضوابط خاصة
يسمح القانون بالإخلاء في حالات الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط، كما يمكن أن يكون الإخلاء مؤقتًا إذا كان ضروريًا لإجراء أعمال الترميم أو الصيانة.
وفي هذه الحالة، يتم الإخلاء وفق الإجراءات والضوابط القانونية المنظمة للأمر.
هل المالك يقدر يطرد المستأجر بنفسه؟
الإجابة: لا.
حتى مع وجود سبب قانوني للإخلاء، لا يحق للمالك طرد المستأجر بالقوة أو تغيير الأقفال ومنعه من دخول العين من تلقاء نفسه.
وفي حالة وجود نزاع، يكون الطريق الصحيح هو اللجوء إلى الجهات القضائية المختصة لإثبات سبب الإخلاء والحصول على الحكم اللازم.
ماذا عن الإيجار الجديد؟
العقود الجديدة الخاضعة للقانون المدني تختلف عن عقود الإيجار القديم، سواء في مدة العقد أو أسباب انتهائه أو الحالات التي يمكن فيها طلب الإخلاء.
كما أن عقد الإيجار نفسه قد يتضمن شروطًا خاصة بشأن مدة الإيجار، وسداد الأجرة، والتأجير من الباطن، وطريقة استخدام العين.
الخلاصة
القانون حدد حالات وضوابط واضحة لإنهاء العلاقة الإيجارية وإخلاء العين، لكن ليس كل خلاف بين المالك والمستأجر سببًا للطرد.
ويظل تحديد أحقية الإخلاء مرتبطًا بنوع العقد، والقانون الذي يحكمه، وشروط العقد، والوقائع الخاصة بكل حالة، مع ضرورة اتباع الإجراءات القانونية وعدم اللجوء إلى الطرد بالقوة.
